[비즈토크<상>] 주담대 6억 제한 "돈줄 막힌다"…조합원·수분양자 '비상'더팩트 기사제공: 2025-07-06 00:06:03

지난달 28일부터 시행된 정부의 고강도 대출 규제로 하반기 분양을 앞둔 단지들의 흥행에 빨간불이 켜졌다. 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 자금 조달 부담이 크게 늘었다. /장윤석 기자

[더팩트ㅣ정리=최의종 기자] 이재명 대통령이 취임 한 달을 맞았습니다. 지난 3일에는 청와대 영빈관에서 첫 기자회견을 진행했습니다. 민생경제와 정치·외교안보, 사회·문화 등 3개 주제로 질의응답이 진행됐는데, 민생경제에 빠질 수 없는 부동산 정책도 다뤄졌습니다.

정부는 지난달 27일 고강도 수도권 부동산 대출 규제 대책을 발표했습니다. 수도권·규제 지역 내 모든 주택 구입 목적 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한한 것을 놓고 여러 의견이 나오는 모양새입니다. 재건축·재개발 조합은 이주비 대출로 비상이 걸렸습니다.

지난 2021년 직장 내 괴롭힘 사건 당시 도의적 책임으로 자리에서 물러난 최인혁 전 네이버 최고운영책임자(COO)가 최근 테크비즈니스 부문 대표로 취임한 것에 노동조합 반발이 거세지고 있습니다. 프랜차이즈 업계는 개인정보 유출 사건이 이어지면서 고객 불안감이 커집니다.

◆ 조합, 이주비 규제 날벼락...사업 속도 지연 우려

-먼저 지난달 28일부터 시행된 정부의 고강도 대출 규제에 대해 알아보겠습니다. 어떤 내용을 담고 있나요?

-네. 정부는 지난달 27일 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 주담대 규제를 대폭 강화하는 정책을 내놓았습니다. 가장 체감이 큰 규제는 수도권·규제 지역 내 모든 주택구입목적 주담대의 최대한도는 6억원으로 제한되며 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되는 것입니다.

-이번 정책으로 서울의 정비사업 속도가 더뎌질 것이란 지적이 나오는데요. 이유는 무엇인가요?

-재건축·재개발 조합이 이주비 대출로 비상이 걸렸기 때문인데요. 정부의 고강도 대출 규제로 이주비 대출 한도가 6억원 이하로 제한되고 2주택자는 아예 이주비 대출을 받을 수 없게 되면서입니다. 조합은 이주비 대출이 어려워지면 재개발사업 속도가 늦어질 것을 우려하고 있죠.

정부는 6·27 대출 규제를 발표하면서 관리처분계획인가를 받기 전인 정비사업장 조합원 중 유주택자면 이주비 대출을 금지했습니다. 무주택자인 조합원은 6억원 한도가 적용됩니다.

관리처분계획인가를 앞둔 정비사업장들은 발등에 불이 떨어진 상황입니다. 관리처분계획인가를 받으면 이주 및 철거가 이뤄지는데요. 하지만 이주비 대출이 안 되거나 6억원으로는 이주의 제한이 불가피하다는 지적입니다.

서울의 한 재건축 조합장은 "대출 규제 발표 이후 이주비 대출 관련해 조합원들 사이에서 걱정이 많다"라며 "아직 이주비 대출과 관련해서 확정된 게 없어 시공사와 소통하며 대응책을 협의하고 있다"라고 전하기도 했습니다.

조합들은 이주비 대출이 막히면 추가 이주비에 기대를 걸고 있다. /서예원 기자

-대출이 제한되면 이주가 쉽지 않을 텐데 다른 방법은 없나요?

-네. 조합들은 추가 이주비에 기대를 걸고 있습니다. 이주비는 기본 이주비와 추가 이주비로 구분되는데요. 기본 이주비는 조합원이 주택을 담보로 금융권에서 주택담보대출비율(LTV) 50~70% 기준으로 대출을 받는 것을 말합니다. 기본 이주비로 이주가 어려우면 통상 정비사업 시공사는 조합원에게 추가 이주비를 제공합니다.

-그러면 건설사들의 추가 이주비 지원 부담도 늘어날 것 같은데요.

-그렇습니다. 건설사들은 정비사업 시공권을 따내기 위해 이주비 대출 등 금융 조건 경쟁을 벌입니다. LTV 100~150%를 제안하는 경우가 대부분이죠. 서울 강남 3구, 용산구 등 투기과열지구의 기본 LTV 50%와 비교해 높은 수치입니다. 강남 재건축 단지의 경우 LTV 50%면 10억원 이상 이주비 대출이 나옵니다. 6억원 한도 영향이 큰 이유입니다.

이번 대출 규제로 조합원이 기본 이주비 대출로 감당이 안 되면 건설사들의 추가 이주비 부담은 늘어날 것으로 보입니다. 이주비 문제로 이주가 늦어지면 사업 속도 역시 지연돼 조합 부담은 늘어날 수밖에 없습니다.

◆ 잔금 납부 문턱 높아져 수분양자들 '혼란'…청약 경쟁률↓

-고강도 대출 규제로 하반기 분양을 앞둔 단지들의 흥행에도 빨간불이 켜졌다고요?

-그렇습니다. 수도권 내 주택 구입을 위해 받는 주택담보대출의 최대한도가 6억원으로 제한됐습니다. 이주비 대출과 잔금대출에 대해서도 6억원 상한이 적용됐죠. 수분양자들은 통상 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율로 나눠 냅니다. 다만 중도금 대출은 제외됐습니다. 중도금 대출을 받은 후 잔금 납부 시점에서 주담대를 통해 이를 상환하려 한다면 정부의 이번 규제에 따라 대출은 최대 6억원으로 제한됩니다. 중도금 대출부터 잔금대출 한도를 고려해야 하죠.

-대표적으로 어떤 곳이 있나요?

-네. 서울 송파구 잠실 재건축 최대어로 꼽히는 '잠실 르엘'은 이달 분양할 예정입니다. 잠실 르엘은 분양가상한제 적용 단지입니다. 84㎡ 분양가가 20억원 수준에서 정해진다고 보면 최소 현금 14억원을 수분양자가 직접 조달해야 합니다. 잠실 르엘은 10억원 이상의 시세 차익이 기대되던 곳인 만큼 수요자들의 관심이 높은 곳인데 이번 대출 규제로 청약 경쟁률이 낮아질 것으로 업계는 보고 있습니다.

하반기에는 잠실 르엘 외에도 분상제가 적용되는 강남 3구(서초·강남·송파구)에 '로또 분양'이 다수 예정돼 있습니다. 우선 서초구 잠원동에서는 신반포21차 재건축인 '오티에르반포'가 분양될 예정입니다. 서초동 신동아아파트 재건축 '아크로 드 서초'도 연내 일정을 잡고 있죠.

-'갭 투자'를 차단하려는 조치도 강화됐다고요?

-그렇습니다. 아파트를 분양받고 세입자 전세보증금으로 잔금을 치르는 관행도 규제에 막히게 됐는데요. 금융당국이 소유권 이전 조건부 전세대출을 전면 금지했습니다. 사실상 전세대출을 받지 않는 세입자를 구해야 하는데 고가인 서울 아파트의 경우 순수 현금만으로 전세를 들어오기는 쉽지 않은 상황입니다. 결국 대출 한도가 6억원으로 제한되고 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치르는 것이 어려워지면서 '로또 분양'은 현금 부자에게만 유리해진 셈이죠.

청약 수요가 위축되면 건설사들의 주택공급 일정에도 비상이 걸릴 수 있습니다. 미분양에 따른 유동성 리스크도 있죠. 또 청약 시장이 현금 부자 위주로 재편돼 경쟁률도 다소 떨어질 것이란 전망이 나옵니다.

☞<하>편에서 계속

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